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房地产后黄金时代的万科战国策盘楼

发布时间:2019-11-22 15:25:15 阅读: 来源:异径管厂家

房地产“后黄金时代”的万科“战国策”

地段、地段、还是地段。这句曾经被无数房地产企业视作至理名言的金句,或许会成为接下来十年房地产行业的“魔咒”?

地段、地段、还是地段。这句曾经被无数房地产企业视作至理名言的金句,或许会成为接下来十年房地产行业的“魔咒”?

经过了房地产 开发行业“最辉煌”的十年,一直被视为房地产行业最大价值支撑点的地段资源,已经越来越稀缺,优质土地越来越集中在部分大腕手中、全国发展的企业往往面临 着“强龙不压地头蛇”的尴尬……另一方面,购房者也进入了理性思考的阶段,仅仅一个地段,已经很难吸引他们花费大半生的积蓄为此买单。

当地段已经不再万能,当获取地段的竞争已经越来越白热化,在房地产行业的“后黄金时代”里,开发企业应该怎样做?

作为全国行业龙头老大,万科用2013年一整年的时间,给业内描绘出了一个意想不到的答案。

走过黄金十年 “地段论”是否还是万灵丹

地段论是否还是房地产行业的万灵丹?如果你曾仔细研究过近几年的市场,就会发现答案当然是否定的。

从“地段、地段、还是地段” 这句行业金句,我们可见房地产公司对土地的依赖程度。但事实上,目前核心地段的获取已经越来越困难。以重庆(楼盘)市场为例,今年岁末重庆市场出现井喷, 包括融创、金科等众多大腕在渝拿地,但除了位于渝中区的凯旋路地块之外,其余地块大多位于西永、巴南等较为偏远的区域,而纵观今年房企拿地热点区域,大多 为大渡口和巴南等传统远离主城核心的区域,而由于核心地块地价较高,许多企业即使想要也“吃不下”,因此主城还出现多宗品牌企业联手拿地的情况。

“由此可见对于地段的竞争已经越来越白热化,对于企业而言也越来越艰难。”业内人士指出。

对于这样的现象,全国行业龙头企业万科,有了全新的想法:中国的房地产行业正在进入理性时代,房地产公司之间的竞争,将从不规范走向规范,从依赖土地资源走向依靠对土地价值认识和挖掘能力的竞争。

万科的思考 客户才是核心竞争力

寻找地段之外的价值。事实上,从万科诞生之初,这已经是它的强项。

在早期的土地协议转让时代,万科拿到的大多数项目都是建在城乡结合部,正是这样艰难的环境造就了万科如今的优秀—必须在地段之外的产品、服务上做得更好,才能赢得客户的欢心,这使得万科在房地产的原始竞争中脱颖而出,成为全国的龙头老大。

而现在面对土地资源的紧缺,万科再度面临着同样的问题:如果拿不到好的地段,难道就坐以待毙?

在为万科做战略分析的锡恩咨询在其对万科的千亿战略回顾中,出现了这样的判断:未来万科战胜对手,从竞争中脱颖而出的关键,就在于精细化细分客户价值。 “当万科不再过多关注住宅的位置给人们带来的短期价值,而是把注意力更多放在业主的生活价值与长期的生活态度上,那么,万科就可以摆脱地产公司之间的"土 地之争",从而获得真正的竞争力。”锡恩咨询创始人姜汝祥博士如是称。

不再被地段和水泥绑架 从“修房子”到“造生活”

把客户当做核心竞争力,而非土地。提出这一全新观点的万科,已经做好准备打破房地产业的魔咒,不再关注稀缺的地段,而是把精力放到对目标客户的细分价值上来。

根据万科的规划,其更多的精力将放在对土地价值的挖掘中,通过对小区的规划与设计来提高项目价值,从而打败那些单纯依赖“地段”的公司。这也就意味着, 万科将告别传统的地段依赖和无止境的复制,将根据当地的人文、居民居住习惯、气候特征来修建房屋。而从某种意义上来说,万科不再简单地修房子,而是真正打 造适宜当地居民居住的“生活”场所。

在重庆,万科已经开始进行着这样的实践。例如在今年夏天正式与重庆市民见面的万科金色悦城,其景观 设计师、全球知名设计大神玛莎·舒瓦茨就曾对其景观理念做过解释:“我们根据重庆的"山"文化做了相应的设计,希望能够把当地的特色融入景观之中。”而万 科追求的不仅仅是美好的观感,还考虑到人在其中的活动空间,并在无意识中引导着人们在其中的娱乐活动,真正让人们能享受生活。因此,还根据周边居民的休闲 特点,在开放的休闲广场设计了便于居民亲水游玩的水景等,不仅仅为业主、同时也为当地所有居民提供了一个真正能够放松身心的休闲广场。

正如知名华人建筑师贝聿铭所说:“中国建筑(601668,股吧)师的当务之急,就是探索一种建筑形式,它既是我们有限的物理之所能及的,同时又是尊重自己文化的。”而万科正是这样一个探索文化与物理空间如何完美融合的先行者。

幸福驿站、第五食堂 万科在房子之外的“艺术”

众所周知,万科在居住空间的打造上已经走在了众多国内开发商的前面。从建面70平方米的三房到建面18平方米的单配,万科总能在有限的空间内为不同需求的客户打造出舒适居住的空间。

但真正的生活不仅仅只有居住的那几十平方米。因此准备打破“地段魔咒”的万科,已经不再满足空间魔术,而是想要通过更多建筑之外的艺术,来为业主打造真正无忧的生活。

在上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地,万科在社区里开设了第五食堂由万科物业聘请专业大厨、采买放心食材,每天打造出种类繁多的可口饭菜,客户到场即可挑选并享用自己喜欢的菜品。

而考虑到业主们平时工作繁忙,对房屋租售、车票代购、水电费代缴等众多琐事无暇顾及,万科为此专门在社区里打造了“幸福驿站”,以社区实体店的形式为万科业主提供“一站式”管家式的生活服务。

为社区老年人悉心打造的橡树汇、让刚刚入住的社区不再“荒凉”的万汇街……最近两年,万科越来越多地考虑到业主在生存空间之外的生活需求,它希望的不仅 仅是让业主能够在自己的预算范围内买到更舒适、空间更实用的房子,更重要的是为业主解决更多的烦恼,在社区内的生活变得更加简单和愉快。

业主:“住进万科,从琐事中解放出来”

“建筑的实质是空间,空间的本质是为人服务。”正如知名建筑师约翰·波特曼所说,无论建筑外观如何吸引人,其本质是要为人服务。在把客户作为核心竞争力的万科,正是想要为业主提供服务其生活的空间。

对于不以地段为主要竞争优势的万科,其业主深刻地感受到了万科生活的与众不同。家住万科朗润园的装修设计师张云,就是万科生活的受益者之一。在观音桥上班的他虽然家住两路,但每天起床上班的时间和家住新牌坊的同事相差并不远,“万科的 装修房考虑到了我们的生活习惯,不仅节省了装修的时间,还避免了首次装修缺乏经验而造成的生活动线障碍,因此每天早上我都能节省大量时间。”

而万科今年在渝新亮相的万科金色悦城,这个万科“悦系”产品的全国首个落脚地,更是将万科对空间的合理运用发挥到极致,以低总价、大品牌、全功能、 装修房为重庆青年提供幸福人居。此举得到了众多重庆年轻一族的追捧,“套内70多平方米就能住进空间舒适的三房,而不是盲目追求小面积多房间,甚至还提前 为业主考虑到了装修的每一个细节如何为生活带来方便,实在是划算又省心。”万科金色悦城的新业主徐女士赞叹道。

据万科重庆方面负责人介绍,现在万科还将把幸福驿站、第五食堂、橡树汇等多个万科特色服务要件带来重庆市场,让业主们能够从琐事中解放出来,真正享受生活的惬意。

业内:“这是必然的趋势,也是大腕才能参加的战争”

从土地导向再回到客户导向,万科的这一转变,或许将给中国房地产市场带来又一轮的巨变。

事实上,在整个业界疯狂的2007年,万科也曾加入了地王之争,但这一年年底,王石就宣布万科永远不再争地王,这其实正是万科不再把更多的资金投入土 地,而是转入对小区建设与住宅质量的投入中的一个表现。“随着城市化进程的发展,城市中心土地资源获取越来越困难,开发企业必须向新区发展,但要在这些全 新的区域依靠城市自身的配套太难,所以像万科这样为业主打造足够的便利配套,成为了一些大型企业探索的新方向。”重庆铭腾机构总经理吴晓飞表示,由于这需 要庞大的体系和实力支撑,因此除了已经获得不少成功案例的万科之外,许多大企业仍对此保持谨慎的态度。

“从万科进入重庆的第一天起我们 就开始了合作,在5年的共事中,我们发现万科一直注重品牌与本地生活的关联性。”对于万科的这一举措,重庆一线广告公司高戈广告董事总经理阎家旭同样认 为,万科的这一理念在以土地资源为主要竞争手段的房地产业界,绝对堪称先进,代表着未来房地产发展的一种新方向,但要做到却不容易。“但让人欣慰的是,万 科不仅有理念,每一年都在以实际行动向这一目标更进一步,尤其是在2013年。在2014年,万科还将带来怎样的惊喜,我们拭目以待。”

媒体观察

时势造就英雄

时代成就万科

中国有句老话—时势造英雄,是指在特定的环境能激发出人的潜能与才智,并使其成为英雄人物。

我想,万科就是这样一个被特定的环境不断激发出潜能的“英雄”。

从1988年开始涉足房地产行业开始,万科面对所谓的地产黄金时代,对多元化业务做减法,成就了其第一次专业化的机会。

在黄金向白银过渡的年代,在如今土地资源越来越稀缺的当下,万科开始了第二次专业化,以细分客户价值建立起了万科区别于其他地产商的核心能力,再次站到了行业的浪尖。

不得不说,万科是深度了解地产这个行业的,行业的每一个动向,于他人或许是挑战、是灾难,而于万科,则是又一次自我提高的机会。

时势造英雄,说的是地产行业的每一次转变,都成就了善于捕捉变化的万科,在每一次潮头都站到了前列,成为了时代的拓荒者。

而今天,我们还想说,英雄亦能造时势,万科的转变必将再度成为房地产市场的全新风向标,也象征着地产全新时代的来临。

声 音

万科不仅关注产品的研发,更注重对业主的生活服务上如何取得新的突破。在万科看来,并不是简单地把房子卖出去就成功,而是持续地与业主发生关系,深度渗透到业主的生活当中。

—高戈广告整合传播机构董事长阎家旭

当万科不再过多关注住宅的位置给人们带来的短期价值,而是把注意力更多放在业主的生活价值与长期的生活态度上。那么,万科就可以摆脱地产公司之间的“土地之争”,从而获得真正的竞争力。

—锡恩咨询创始人姜汝祥

万科想得更多是如何解决基础生活所需,所做的万物仓、第五食堂对老百姓而言都是很实惠的东西,因此有很好的群众基础。但这样的体系并不是每一个企业都能够做到,因为这需要企业的战略支持、庞大的体系支撑以及其他城市的成熟案例,显然万科具备这一切的条件。

—重庆铭腾机构总经理吴晓飞

在新的时期下,万科与中国经济一样面临着经济增长模式的转型问题,而这个转型的核心,就是我们要重新回到原点,向消费者负责,“让建筑赞美生命”!

—万科董事会主席王石

来源:重庆商报

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